Ist das Darlehen bereits gekündigt, lässt in den meisten Fällen die Hausversteigerung nicht lange auf sich warten. Aber auch persönliche Gläubiger, die eine titulierte Forderung gegen den Hauseigentümer haben, können sich im Grundbuch eine sogenannte Zwangssicherungshypothek eintragen lassen und aus dieser die Zwangsversteigerung gegen den verschuldeten Eigentümer betreiben.
Das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein hoheitliches Verfahren, mit dem der Gläubiger (meist eine Bank) aus einer dinglichen Sicherheit vorgeht und die im Eigentum des Schuldners stehende Immobilie verwerten kann. Der im Zwangsversteigerungsverfahren erzielte Erlös wird nach Befriedigung aller dem Gläubiger vorgehenden Rechte sowie Begleichung der Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens an den betreibenden Gläubiger ausgekehrt.
Das Zwangsversteigerungsverfahren erstreckt sich über einen Zeitraum von rund zwei Jahren, kann mit Unterbrechungen und Aussetzungen aber auch länger dauern.
Alternativ oder parallel dazu kann der Gläubiger auch ein Zwangsverwaltungsverfahren einleiten. In dieser Variante kümmert sich ein Zwangsverwalter um die Immobilie, zieht im Falle einer Vermietung die Mieten ein und sorgt für die ordnungsgemäße Verwaltung. In vielen Fällen sind die betroffenen Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren nicht kooperativ und stecken den Kopf in den Sand nach dem Motto „Nach mir die Sintflut“. Wichtige Versicherungen werden nicht mehr bezahlt, Nebenkostenabrechnungen als Vermieter werden nicht mehr gemacht. Damit alles korrekt abläuft und die Immobilie ihren wirtschaftlichen Wert behält, wird der Gläubiger auf das Zwangsverwaltungsverfahren zurückgreifen.
In den meisten uns bekannten Fällen geht das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Zwangsverwaltungsverfahren parallel. Es kommt den Gläubigern letztlich auf die zügige Verwertung der Immobilie an, um ihre Forderung zu realisieren.
Deswegen ist es wichtig, sich frühzeitig an einen Spezialisten zu wenden, der sich im Immobilienrecht auskennt und weiß, wie in einer solchen Situation zu agieren ist. Die Immobilie ist nämlich längst nicht verloren, wenn Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung angeordnet wird. Im Gegenteil, jede Bank wird zur Zusammenarbeit bereit sein, wenn der Schuldner mit einem Spezialisten für Immobilien an seiner Seite auf sie zugeht. Denn Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sind teure Verfahren, die den Gläubiger viel Geld kosten und die sich über Jahre hinweg „ziehen“ können. Jede Bank, jeder Sicherungsgläubiger wird daher froh sein, wenn er sich diese Kosten erspart, und wird zusammen mit dem Eigentümer und dessen Vertreter einen Ausweg aus der Krise suchen.
Wichtig ist eines: Die Bank muss sicher sein, dass der Eigentümer zuverlässig kooperiert und allen Pflichten nachkommt, die ein Hauseigentümer zu erfüllen hat. Angefangen von der pünktlichen Bezahlung der Versicherungsbeiträge für die entsprechenden Sachversicherungen haben auch notwendige Instandhaltungsarbeiten als werterhaltende Maßnahmen zu erfolgen. Die Wahrnehmung all dieser Aufgaben ist Teil unseres Leistungspaketes. Kann man hier einen vernünftigen Weg mit den Gläubigerbanken finden, so ist es nahezu sicher, dass zumindest die Zwangsverwaltung innerhalb kürzester Zeit wieder eingestellt wird. Der erste große Schritt zur Rettung der Immobilie ist damit erreicht. Man hat nun in aller Regel ausreichend Zeit, um eine endgültige Regelung mit den Gläubigerbanken zu treffen, so dass auch das Zwangsversteigerungsverfahren letztendlich beendet werden kann.
Wir verfügen über langjährige Erfahrungen und sind Ihr zuverlässiger Ansprechpartner im Zwangsverwaltungs- oder Zwangsversteigerungsverfahren.
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